和讯房产消息 11月20日，观点商业年会在香港嘉里酒店召开。会上，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷坦言，目前商业地产面临两大困难，是零售市场增长放缓，第二是购物中心的分化。

　　在此背景下兴起的新零售概念能够带来零售业的增长吗？欧阳捷认为它并没有把我们的市场做得更大，而且新零售还在不断地收编一些小散的零售。同时，零售市场增长正在放缓，电商巨头增长的速度也在放缓，增速一路下滑，电商也在下滑，未来的市场不可能有更大的增长空间，在这种情况下，我们就面临着第二个问题，就是购物中心发展也面临分化。

　　一二线城市里面，并不是所有版块的购物中心都很集中，欧阳捷以合肥为例，最多的一个商业中心可以覆盖100万平方米的商业体量，但是最小的商圈只有5万平方米，同样有很多人，但是它的购物中心的总量是不足的。商业地产的新常态出现了三个特征，第一个特征是我们的零售增速持续下降，但是不会因为消费占比的提升而提升，第二，电商冲击在不断减弱，但是不会消失或者不会减弱。第三，购物中心跑马圈地还没有结束。

　　在这种情况下，商业地产的突围在哪里呢？欧阳捷认为未来三四线城市有很多机会。有数据显示，三四线城市的人均消费客单价是高于二线城市，当然低于一线城市。所以我们认为未来三四线城市是有机会的。三四线城市到底有多大的市场机会呢？欧阳捷做了简单的匡算，三线城市54个，四线城市103个，加起来未来可以容纳1000座购物中心，1000座购物中心当然不算多，但是如果未来每年增加100到200个购物中心，我们还有5—10年时间，所以这段时间还是一个可以加速奔跑的时代，到三四线城市是未来5—10年内商业地产的市场机会。与此同时，所有品牌商家扩张的天花板也在未来5—10年时间将要到来。“加速奔跑、跑马圈地、快速布局，占据未来商业体规模竞争的天王山。”，欧阳捷表示，购物中心正面临一个巨大危机，这就是科技可以让我们足不出户。

　　此外，欧阳捷认为精神消费更需要文化的引领，不仅仅是要靠造景，还需要文化，主题文化是要靠主题文化的场景，再加上我们主题文化活动去打造。“得文化者得天下，只有文化才能真正给经审核灵魂的寄托和升华，二流的企业做标准，一流的企业一定要做文化。”

　　最后，欧阳捷表示，商业的终极目标不仅仅是满足客户的物质消费与精神愿望，满足人民日益增长的美好生活的需要，这才是商业的终极目标，我们希望加速奔跑，未来我们建设百座吾悦广场。