在外地来京求职务工、大学毕业生和本地升级租房周转等各类租房需求的支撑下，在一系列鼓励推动租赁市场发展的政策支持下，2017年北京住房租赁市场供需两旺，成交规模进一步扩大。但与此同时，受房屋买卖市场降温导致租赁市场房源增加，产业结构调整带来的人口疏解，以及在政策东风下长租公寓的迅速崛起等因素影响，租房需求增长所带来的房租上涨压力被有效平抑，2017年北京租赁市场的房租均价不仅没有上涨，反而出现了有史以来不多见的房租回落。

　　1.租赁交易量继续增长 租金价格首次下跌

　　据伟业市场研究院数据统计，2017年全年，北京区域通过我爱我家达成的住房租赁交易量继续增长，同比2016年全年增加36.1%。从各年的走势看，北京历年的住房租赁交易量一直保持增长态势，2016年、2017年都有较大涨幅。

　　价格上，2017年全年，北京区域通过我爱我家达成的住房租赁交易，平均月租金为4401元/套，同比2016年下跌3.4%，这是自2000年以来，北京年度租金均价的第二次同比回落，上次的年度租金均价回落是2008奥运年房租大涨后的2009年，当年北京房租均价同比2008年下跌了4.17%

　　伟业我爱我家集团副总裁分析表示，我爱我家在北京区域达成的租赁交易量的大幅增长，一方面是因为我爱我家自身租赁业务，尤其是长租公寓业务相寓规模的不断扩大，另一方面，更重要的是因为北京住房租赁的基本盘整体在不断扩大。作为首都，北京坐拥全国大量的优质资源，吸引着全国各地求职务工需求和各类人才前来，所以它的住房租赁需求不断增加，租赁交易量也只增不减。当然，近年来随着产业结构调整，北京常住人口增速在不断下滑，2017年甚至出现了难得的负增长，但北京租赁市场的基本需求依然很大，租房市场的整体规模还将持续增长。

　　居民收入的增长，消费水平的提高，加上供不应求的矛盾一直存在，北京的租金价格多年来始终保持上涨。2017年出现难得的下跌，其原因主要来自于四个方面：

　　第一，租赁区域结构变化带来租金平抑。近年来，北京轨道交通快速发展，房山、大兴、顺义、平谷等许多远郊区县都有了便捷的地铁交通，加上开发越来越成熟，生活配套完善，且租金价格低于市中心区域，许多租客都在向这些远离市中心、租金价格更低的区域迁移，从而拉低了全市均价，尤其是近两年来北京产业结构调整带来的住房需求向远郊区域的扩散，对这一趋势也起到了催化作用。

　　第二，存量盘活缓解了供需矛盾。在资本、技术以及国家租购并举战略的推动下，诸如我爱我家相寓这样的规模化租赁企业这两年快速发展，通过他们的努力，北京二手房市场上大量闲置存量房资源被盘活，市场供给大量增加，从而有效了缓解了供需矛盾，平抑了租金上涨压力。

　　第三，楼市降温降低了业主预期，增加了房源供给。2017年北京二手房市场在政策调控下大幅降温，二手房交易跌至冰点，许多业主不得不将房屋由售转租，从而增加了市场供应。同时，的下跌也降低了业主对租金的预期，业主提价比较审慎。

　　第四，国家政策调节了市场。2015年以来国家高度重视住房租赁市场的发展，并将租购并举定为了国家战略。在政策的鼓励下，北京对许多新拍设置了自持比例，开放集体土地建租赁住房，并计划增加未来的租赁住房供应，政策释放出的这些积极信号对租金价格也起到了调节作用。

　　2.全年淡旺季走势依旧 年末有小幅波动

　　从2017年年内各月的量价走势来看，北京房屋租赁市场依旧延续着过往的淡旺季规律，旺季时，供需紧张，量价齐涨，淡季时，供需矛盾缓解，量价齐跌。首先，春节后的2月、3月是春季租赁旺季，外地来京求职务工人口的节后集中返京形成大量的租房需求，市场交易量出现年内第一个小；接着，6~8月是暑期毕业租赁旺季来临，应届大学生毕业的首次租房需求和往届大学毕业生的续租、换租需求集中爆发，市场交易量形成年内第二个高峰。其它各月，尤其是8月以后，市场基本都是步入淡季的逐步下滑趋势。

　　但2017年与过往也有明显的不一样。一是各月的租金均价走势更趋平稳，淡旺季房租的波动幅度明显减小，即使是旺季，租金价格也没有明显上涨，7月的租金价格甚至还出现了下滑。二是年末11月、12月有量价的小幅波动：11月交易量有突然增加，但12月又重新回落；12月价格有明显升高，但也没有高过2017年1月到8月的水平。

　　胡景晖表示，房屋租赁市场本身是一个受供需关系影响较深的市场，北京是全国经济中心，人口吸附力强，又拥有全国最多的大学教育资源，大学生众多，所以外来人口的集中流入和大学生的毕业形成了北京租赁市场的两大高峰。这种供需变化带来的市场规律波动迄今仍未改变。

　　但在区域结构变化、存量盘活、楼市降温、国家政策等因素的影响下，2017年北京租赁旺季并没有出现过往的量增价涨局面，全年各月的平均租金走势平稳，7月之后更是连续下滑，甚至低于了1月市场最淡的时刻。

　　年末的特殊事件则造成了市场的短时波动。大量租客从存在安全隐患的住房中疏解出来后，市场需求短时增加，并带来了11月交易量的逆势反弹， 12月房租价格的逆跌上扬。不过，随着突发事件影响的消逝以及春节前租赁淡季的到来，市场的短时波动很快结束，交易量12月就恢复了正常节奏，房租价格随后也步入原有轨道。

　　3.户型结构基本稳定 两居占比继续小幅增长

　　据伟业我爱我家市场研究院数据统计，户型结构上，2017年北京住房租赁交易中一居室占31.3%，同比2016年减少2.7个百分点，两居室占比为53.6%，同比2016年增加2.5个百分点，三居及以上户型占15.1%，同比2016年增加0.2个百分点。从历年数据来看，北京住房租赁交易的户型结构基本稳定，一居室都在三成到四成之间，两居室则在5成左右，三居及以上户型在15%左右。

　　不过，在具体的比例上，2014年以来一居室的占比在逐年小幅下降，目前已降至30%多一点，两居室的占比则逐年小幅增加，近两年都超过了50%，占一半以上。可见，两居室是北京租赁市场的绝对主力，且近年来选择租住两居室的租客越来越多。

　　胡景晖表示，如今，人们对租住品质的要求不断提高，正在成为租房市场主力的90后也普遍追求个性、自由、舒适的品质租住生活，租客整体对房屋的空间、品质等要求较高，两居室大小适中，既符合普通三口之家的整租需求，又能满足两个年轻小家庭的合租需求，所以两居室逐渐成为最热门的租房需求户型。

　　4.80后占比继续缩小 90后占比不断扩大

　　2017年北京住房租赁交易客户中，70后人群占18.2%，同比2016年减少0.9个百分点，80后人群占39.7%，同比减少3.2个百分点，90后人群占24.8%，同比增加3.1个百分点，其它人群占17.3%，同比增加1.0个百分点。

　　整体而言，80后、90后一直是北京住房租赁市场的主力，二者合计在市场上占六成左右。但2012年以后， 80后占比逐步缩小，从过半下降到了不足四成，90后占比逐步扩大，从个位数的百分占比上升到接近四分之一。

　　胡景晖表示，随着年龄的增长，北京的80后逐步购房置业，90后则逐渐毕业参加工作，租房市场80后减少、90后增加是市场发展的必然规律。随着时间的推移，未来90后的占比还将继续扩大。几十年来我国社会、经济快速发展，不同年龄层的租客在思想、行为上有着较大的不同，对租住的要求也有所区别，租客年龄层的变化也在一定程度上推动了租赁市场从房源硬件到服务软件的一系列变化。比如我爱我家旗下的长租公寓业务相寓，在租房客户更追求品质租住生活需求的推动下，规模快速提升，截至目前已覆盖全国13个城市，管理房源25万套，约50万间，与此同时，相寓为满足年轻租客对品质租住生活的需求，还在国内首创了信用租房服务，房源从产品标准化，到智能硬件的装配，再到租后服务等都在持续优化改善，就是为了不断满足年轻租客对美好租住生活的需求。

　　5.租赁区域外移 更多远郊区域崛起

　　2017年北京最热门的五个租赁区域依次是回龙观、上地、长阳环岛、和平里和立水桥。2013年时，热门区域还是、亚运村、CBD、劲松等地，但2014年开始，北部比中关村、亚运村更远的回龙观、上地、立水桥等地成为了最热门的租房区域。2016年，顺义跻身前五，2017年，房山长阳环岛也跃居第三。由此可见，北京的租房区域正在逐步外移，热门区域也正从北部远郊区县向顺义、房山等其它方向的远郊区县扩散。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，北部是北京发展相对较好的区域，社区成熟，配套完善，地铁开通早，交通便利，且临近海淀高校区、商务区和上地科技园区，所以其附近的上地、回龙观等区域一直是北京最热门的租房区域。但随着北京其它远郊区域城市建设的发展，尤其是轨道交通的外延，北京租房区域正在向北、东、南等方向外扩，租房区域多点开花，远郊化趋势明显，租房区域结构的变化也是造成2017年房租价格下滑的重要因素。

　　事实上，除了量价等交易数据的变化，2017年北京住房租赁市场还在发生着更加深刻的变化。

　　十九大报告提出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。在住房领域，住房短缺已经过去，住房消费正在升级，未来住房市场追求的是让居住更美好。

　　作为满足人民居住需求的重要居住形式，住房租赁也得到了国家的高度重视，2015年以来全国租赁相关政策密集出台，租购并举也成为了国家战略。在租赁升级的大势下，北京租赁市场也在2017年发生着重大变化，相寓等长租公寓取得长足发展，整个租赁市场的服务越来越标准化、规范化、科技化，注重提升服务品质成为了住房租赁行业的共识。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，在交易量上，虽然北京的整体人口规模基本得到控制，不会再有大幅增加，但在消费升级之下，在国家鼓励之下，北京的租房需求还有进一步增长的空间。供给上国家正在增加租赁住房，各色机构也在积极开拓房源，未来北京租赁市场将进入供需两旺的状态，交易量还会继续增长。价格上，目前北京城镇居民的收入水平还在持续提升，租住的品质也在提升，未来的房租均价也将稳中有涨，2017年的下降很难成为趋势延续下去，不过，政策的调控和租赁人口的外迁将有效平抑租金，北京的年房租均价涨幅将控制较低的范围内。

　　2017年北京房租均价的下滑可以看作北京租赁市场变化的一个信号。在政策及行业的共同努力下，未来北京住房租赁市场的发展将不仅有量价等基本规模数据的变化，更有服务品质等内容上的变化。