和讯房产消息 11月20日，观点商业年会在香港嘉里酒店召开。中国业协会商业和地产专业委员会秘书长蔡云发表了“资本时代下的商业地产”。

　　回顾2017年商业地产的发展状况，蔡云表示，商业营业性用房及办公楼增长均创历史新高，商业地产进入库存增大，市场分化非常严重的阶段，整个市场呈现出供过于求的关系。在这种市场情况下，商业地产进入了一个重质量、减速度的时代，轻资产的运营谋求新的发展。快速的市场发展和目前我们国家的商业地产的同质化、运营水平的低下、粗放管理是不相适应的，在这种情况下，商业地产的可持续性发展就会受到一定的阻力。所以商业地产进入存量时代已经成为一个不争的事实，挖掘持有物业的价值成为商业地产开发企业如今的重头戏。

　　蔡云认为，创新业态的丰富产品培育新的利润增长点成为商业地产发展的新需求，另外特色小镇和长租公寓、租赁式住房成为商业地产一个新的风向标，多种金融创新的模式与商业地产进入了紧密合作期，成为商业地产可持续、理性发展的突破口。“存量时代企业谋求发展，就必须谋求在资本上或者资产上相融合，才能达到一个市场的最佳融合点，商业、金融、资本前所未有地，紧紧地在现在走到一起，这是我们的市场特征。”

　　调控中的开发企业融资压力越来越大，融资渠道亟待拓宽，可以说长效机制在推进的同时，短期调控行为是绝对不会放松的。金融政策保持稳定、持续的增长，稳健、中性，有序地推动去杠杆。房企的资金周转压力在今年的年底甚至明年上半年会得到进一步的显现。未来一年或者半年当中，房地产的融资渠道不会有很大的突破。如此新形势下房地产企业的融资、创新有什么需求？“房企谋求资产证券化时代已经到来了。”蔡云如是说。

　　谈到房地产企业如何应对资本时代下商业地产，实现可持续发展，蔡云表示，从增量到存量时代的地产发展，从开发转向管理，开发企业整个的运营方式变了，管理模式也发生了很大的变化，这是第一个。第二个是提升资产的运营和资本管理的能力是有效地实行资本对接的必要手段。蔡云以资产证券化为例，其本质是以资金回报为起始点，在这个起始点中，优质的资产、稳定的收益是我们这个资本青睐的物业最好的实现可证券化的条件。所以要求我发企业从传统的开发思维转到现在的资产管理领域上来，这是一个比较大的本质变化。

　　此外，企业也要加强资本运作能力，激活商业地产的金融属性，在这个属性上提高管控能力和管理能力，借助资本力量实现开发资金的真正的退出实现规模化、可持续发展。

　　商业年会上，蔡云对资产证券化进行了展望。她认为，资产证券化本身相关的在不断地完善，为国内的资产证券化扫清了障碍，实现了金融与地产深度的融合，从而真正地走向持有型物业的轻资产化。长租公寓作为商业地产或者房地产的一个风口，应该鼓励金融机构按照合规、风险可控等等商业地产可持续的原则，向租赁企业提供金融支持。

　　蔡云特别提出，国内商业地产真正地实现轻资产化，确实需要进行重资产和进行证券化的打造，同时变为可公开的上市交易，这是我们今天这个会上讨论的重中之重。